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집을 사거나 집세를 계속해야합니까?

친애하는 두 센트,

나는 빚을졌고 이제는 집에서 계약금을 저축하고 있습니다. 항상 주택 소유자가되는 것이 나의 꿈이었습니다. 그러나 최근에 나는 임대료에 찬성하여 그것에 대해 많은 논쟁을 읽었습니다. 그것이 좋은 아이디어인지 어떻게 알 수 있습니까? 구매 또는 임대를 계속해야합니까?

진정으로,

희망 주택 소유자

친애하는 HH,

오랫동안, 기존의 지혜는 당신이 자라서 집을 구입하고 사는 것이었던 것 같습니다. 그러나 요즘 사람들은 그것이 항상 현명한 재정적 움직임은 아니라는 것을 깨닫고 있습니다. 분명히 주택 위기는 그와 관련이 있습니다. 사람들은 주택 소유가 재정 안정성과 같다는 표준 가정에 의문을 갖습니다.

주택 소유는 그 자체로는 좋지 않거나 나쁜 생각이 아닙니다. 그것은 당신 자신의 상황과 관련이 있습니다. 때로는 집을 사는 것이 현명한 일입니다. 다른 경우에는 그렇지 않습니다. 똑똑한 지 아닌지는 몇 가지 다른 요소에 달려 있습니다. 명심해야 할 사항은 다음과 같습니다.

가정을 주요 투자로 생각하지 마십시오

주택 소유에 대한 가장 큰 논란은“투자”라는 것입니다. 그러나 많은 사람들이이 투자 수익을 과대 평가합니다.

사람들은 집이 자산을 높이 평가한다고 생각하는 경향이 있지만, 항상 그런 것은 아닙니다. 예일 경제학자이자 노벨상 수상자 인 로버트 쉴러 (Robert Shiller)는이 주제를 공개적으로 논의하면서 숫자를 바꿨다. 그는 전반적으로 주택 시장은 장기적인 수익이 크지 않다고 말합니다. 실제로 인플레이션을 거의 능가하지 않습니다. 그는 USA 투데이에 말했다.

“주택 시장의 역사를 살펴보면 자본 이득의 좋은 공급 업체가 아니 었습니다. 그것은 주택 서비스를 제공하는 회사입니다 ... 자본 이익은 긍정적이지 않았습니다. 1890 년부터 1990 년까지 실질 인플레이션으로 수정 된 주택 가격은 거의 변하지 않았습니다.”

Washington Post는 Shiller의 데이터를 분석하여 지난 100 년 동안 주택 가격이 인플레이션에 맞게 조정 된 연평균 0.3 %의 성장률을 기록했다고보고했습니다. 반면 S & P 500은 연 6.5 %의 수익률을 기록했습니다. 그것은 엄청나게 큰 차이입니다.

단일 부동산 자산이 인플레이션으로부터 당신을 보호하는 데 도움이 될 수 있지만, 균형 잡힌 주식 및 채권 포트폴리오가 더 나은 투자 인 것 같습니다. 그러나 많은 사람들의 포트폴리오는 대부분 그들의 가정 가치로 구성됩니다. 인플레이션을 막기 위해 단순히 포트폴리오의 80 %를 공채에 넣지 않을 것입니다 (퇴직에 가까워지지 않는 한) 왜 집이 같은 금액을 구성합니까? 그것이 투자로 주택을 사는 것에 대한 논쟁입니다. 포브스 기고자 Jamie Hopkins는 다음과 같이 말합니다.

결정을 내릴 때 주택 구입은 큰 재정 투자가 아니며 주택을 구매하기 위해 투자 할 수있는 모든 자산을 포기하지 않아야한다는 사실을 이해하는 것이 중요합니다. 소득을 창출하도록 설계된 투자.

여전히 주택 시장의 시간을 정확하게 파악하고 Shiller의 데이터 쇼보다 높은 비율로 판매 할 수 있습니다. 그러나 대부분의 전문가들은 동의합니다. 주택은 투자이지만 큰 투자는 아닙니다. 따라서 이것이 주택 구입의 유일한 기초라면 아마도 최고의 주택은 아닐 것입니다.

얼마를 감당할 수 있는지 결정

당신이 살 여유가 있는지를 결정할 때, 당신은 처음에 구매할 집의 양을 알아 내야합니다.

이 숫자를 알아 내기위한 한 가지 경험 법칙 : 집은 급여의 2.5 배를 넘지 않아야합니다. 물론, 이것은 단지 당신에게 야구장 그림을 제공합니다. 순 가치는 고려하지 않습니다. 20 금융의 Corey Fick은 당신이 감당할 수있는 더 많은 양의 주택을 계산하기 위해 6 가지 요소를 제공합니다.

  1. 재택 급여 (세금 후, 세금 유예 퇴직 기부 후)
  2. 기타 모든 부채 (소비자 / 신용 카드, 학생 대출, 자동차 등) 및 월별 지불. 그는 만약 당신이이자 대출이 높으면 주택을 사기 전에 돈을 내야한다고 말합니다.
  3. 다른 우선 순위를 고려하십시오 (어린이, 퇴직)
  4. 선금 금액을 계산하십시오. 저장하고 기다리는 것이 더 합리적 일 수 있습니다.
  5. 모기지 계산기를 사용하여 감당할 수있는 금액을 확인하고 위의 비용에 대한 추정치를 추가하십시오.
  6. 수입과 총 월간 지출 사이에 월 예산에 여유를 두십시오.

작업중인 번호를 알고 나면 집을 구입하는 것이 현명한 재정적 조치인지 여부를 더 잘 알 수 있습니다.

렌트 기회 비용의 무게. 구매

집이 최선의 투자가 아닐지라도 결국은 여전히 ​​그렇습니다. 그것이 인플레이션을 거의 능가하지 않더라도, 하루가 끝날 때, 당신은 그것을 소유하고 있으며 그만한 가치가 있습니다.

임대 할 때는 아무 것도 소유하지 않습니다. 돈은 다른 사람에게 제공됩니다. 그래서 많은 사람들이 언젠가는 집을 소유해야한다고 주장합니다. 언젠가는 그 집에 돈을 지불하고 나머지 생애 동안 집세를 계속내는 것이 아니라 당신의 집이 될 것입니다.

이 논쟁은 다른 것을 선택하기 위해 포기한 옵션의 가치에 대해 다룹니다. 임대를 선택하면 자산을 소유하지 못한 것입니다. 인플레이션을 능가하지 않더라도 누가 신경 쓰나요? 모든 돈을 보여줄 자산 (집)이 있습니다.

그러나 그렇게 간단하지 않습니다. 또한 구매 기회 비용도 고려해야합니다. 선금이 있습니다. 모기지이자 지급. 그 기회 비용은 얼마입니까? 대신 넓은 시장에 그 돈을 투자하면 얼마를 벌 수 있습니까?

때로는 실제로 구매보다 임대 및 투자하여 시간이 지남에 따라 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 그러나 이것이 사실인지 아닌지는 몇 가지 요소에 달려 있습니다.

  • 임차료 : 임차료가 모기지보다 저렴하면 그 차액을 투자하고 장기적으로 더 나은 수익을 올릴 수 있습니다.
  • 계약금 및 주택 담보 대출 금리 : 같은 이야기. 선금으로 사용하는 대신 50, 000 달러를 투자하고 시간이 지남에 따라이자에 지불 한 금액을 투자 한 경우 장기적으로 얼마나 더 지불해야합니까? 어떤 경우에는 집의 가치 이상을 가질 수도 있습니다.
  • 거주 지역 : 주택 시장은 많은 요인과 변화에 달려 있지만 거주 지역은 큰 곳입니다. 임차료와 주택 가격은 전국 평균과 크게 다를 수 있습니다.

New York Times에는이 모든 것을 고려한 유용한 대화식 계산기가 있습니다. 주택 가격, 이자율, 주택 성장률, 마감 비용, 임대 비용 등의 모든 세부 사항을 연결하면 비용 및 기회 비용이 무엇인지 자세히 볼 수 있습니다.

대부분의 임대료 대 구매 계산기는 단순히 주택의 평가와 선금, 이자 및 월별 지불을 고려하여 얼마나 절약 할 것인지 알려줍니다. 그러나이 계산기는 기회 비용을 방정식으로 고려하여 모든 차이를 만듭니다.

반복되는 비용과 기회 비용을 고려하면 임대하지 않고 구매하여 장기적으로 비용을 절감 할 수있는 가격대를 알려줍니다. 이 예에서 해당 가격대는 $ 1, 363과 $ 200, 000 주택입니다. $ 1363 이하의 물건을 빌리면 20 년 안에 집을 사는 것보다 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 또한 인플레이션과 임대료 인상을 설명합니다.

총 순 가치 고려

많은 전문가들은 귀하의 집이 귀하의 순자산의 20-40 % 사이에 있어야한다고 말합니다. 다음은 신규 주택 구매자를 위해 Financial Samurai가 권장하는 자산 분석 금융 사이트입니다.

  • 부동산 (새 집) : 40 %
  • 주식 : 50 %
  • 무위험 투자 (CD, 머니 마켓 계좌) : 10 %

시간이 지남에 따라 포트폴리오를 늘리기 위해 부동산에 투자하는 것이 이상적이지만, 은퇴가 가까워 질수록 그 비율은 다시 상승 할 것입니다. 연령 및 위험 수준과 같은 다른 요인에 따라 결정되는 일반적인 지침이지만 자세한 내용은 전체 게시물을 확인할 수 있습니다.

우리가 말했듯이 요점은 : 당신의 가정이 주요 자산이되어서는 안됩니다. 주택 소유자가되기 위해 전체 저축, 특히 퇴직 저축을 포기해서는 안됩니다. 이상적으로, 집은 주요 자산이 아니어야합니다. 총 순자산의 20-40 % 만 구성하면됩니다.

그것이 합리적이지 않다면, 최소한 주택을 구입하기 전에 건전한 비상 기금을 저축해야합니다. 또한 유지 관리, 장식, 개선과 같은 필연적으로 발생하는 다른 비용을 절약 할 수 있도록 준비해야합니다. 자세한 내용은 여기에 썼습니다.

"집이 열악한"피하십시오

우리는 20 % 규칙을 따르는 것에 대해 이야기했습니다. 20 %의 계약금을 감당할 수있을 때까지는 집을 사지 말아야한다는 매우 일반적인 경험 법칙입니다. 규칙을 따르는 경우는 다음과 같습니다.

  • 개인 모기지 보험을 지불하지 않아도됩니다
  • 대출이 적으므로 모기지 지불액이 적습니다.
  • 일반적으로 낮은 이자율을 지불합니다 (또는 최소한 대출이 적기 때문에 장기적으로 이자율을 낮추게됩니다)
  • 그것은 당신이 진정으로 가정을 감당할 수 있도록 보장합니다

그러나 일부는 과잉이며 20 %가 너무 많아서 집으로 가기에는 어렵다고 주장합니다. 이 규칙에 반대하는 주장은 다음과 같습니다.

  • 어떤 지역에서는 집이 너무 비싸서 아무도 그 정도를 감당할 여유가 없습니다.
  • 적어두고 그 차이를 투자하는 것이 더 합리적입니다.
  • 한 번에 포기하기에는 순 가치가 너무 많습니다. 당신은 가난하게되고 싶지 않습니다.

20 %가 줄어 들었 든 아니든“가난한 집”에 대한 우려는 유효합니다. 당신은 당신의 모든 순자산이 당신의 집에 묶여 있기를 원하지 않으며, 그것은 집안의 모든 것을 보냈기 때문에 집안에서 가난한 사람이되는 것입니다.

첫 번째 포인트와 마지막 포인트의 경우 20 %를 감축 할 여유가있을 때까지 (임대료를 쉽게 지불 할 때까지) 임대 및 저축을 계속해야한다고 주장 할 수 있습니다. 우리가 전에 말했듯이 당신은 집을 사지 않습니다. 재정적 기초를 포기하지 말고 감정적 인 이유로, 또는 당신이 기대하기 때문에 집을 사지 마십시오.

분명히, 계약금을 지불 한 후 모기지 및 월별 비용을 충당하기에 충분해야합니다. 그러나 단순히 목표를 달성하는 것 외에도 재정적으로 안전해야합니다. 따라서 순 가치를 고려하는 것이 중요합니다.

집을 감당할 수 있는지 여부를 결정하기 위해 어떤 지침을 사용하든, 테이크 아웃은 동일합니다. 직접 입으로 살 위험은 그만한 가치가 없습니다.

물론 금전적 요인 이외에도 장기 목표를 고려하고 싶을 것입니다. 5 년 안에 주택을 판매 할 가능성이 높으면 임대료가 더 저렴할 것입니다 (대여 계산기는 거의 같은 것을 알려줍니다). 어쩌면 당신은 직장으로 이동합니다. 가족을위한 더 큰 집을 원할 수도 있습니다. 자신의 개별 이정표가 결정에 참여해야합니다.

궁극적으로 집을 사는 것은 자신의 상황을 고려하여 무게를 측정해야 할 개인적인 선택입니다. 주택 소유는 본질적으로 현명하거나 멍청한 결정이 아닙니다. 이는 개별 요인과 재정 상태에 달려 있습니다. 그러나 이러한 고려 사항은 최소한 올바른 방향으로 안내해야합니다.

행운을 빕니다,

두 센트

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